O soluţie obţinută recent de echipa de avocaţi formată din Alin Panghios şi Isabela Hagiu demonstrează că posesia, ca stare de fapt, poate fi notată în cartea funciară chiar şi împotriva proprietarului tabular, reflectând corect realitatea juridică a terenului.
Printr-o soluţie recentă, BCPI Prahova a admis notarea posesiei în cartea funciară în favoarea moştenitorilor unei persoane decedate, marcând o schimbare semnificativă în practica ANCPI şi a birourilor de carte funciară. Cazul a vizat un teren înscris în cartea funciară în baza unui titlu de proprietate emis în baza legilor de retrocedare.
O astfel de soluţie nu a mai fost admisă anterior, practica birourilor de carte funciară fiind în sensul notării posesiilor doar asupra terenurilor pentru care nu există un titlu de proprietate sau care nu au mai fost înscrise anterior în cartea funciară.
În speţă, deşi proprietarul tabular a decedat înaintea emiterii titlului, iar moştenitorii săi exercită în mod continuu această posesie, la înregistrarea sistematică, potrivit acestei practici, s-a deschis eronat cartea funciară în favoarea proprietarului decedat, iar nu în favoarea posesorilor.
Or, potrivit art. 41 alin. (8) lit. c) şi art. 13 alin. (17) din Legea nr. 7/1996, posesia poate fi notată în cartea funciară pentru imobilele situate în foste zone cooperativizate, inclusiv atunci când există un titlu de proprietate emis.
Astfel, prin soluţia obţinută de cabinetul nostru, s-a recunoscut valoarea de fapt a posesiei ca instituţie juridică distinctă, în deplină concordanţă cu prevederile Codului civil şi cu jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. În esenţă, s-a confirmat că posesia – ca stare de fapt – trebuie să fie reflectată în cartea funciară, alături de drepturile tabulare, pentru a asigura opozabilitatea erga omnes şi transparenţa circuitului civil.
- Declaraţie avocat Alin Panghios:
„Această soluţie validează voinţa reală a legiuitorului: cartea funciară trebuie să reflecte situaţia de fapt a terenului – cine îl deţine, cum este împrejmuit, care este suprafaţa reală, măsurată, ce sarcini există asupra lui şi altele asemenea. Prin admiterea notării posesiei în favoarea moştenitorilor, se elimină o interpretare restrictivă care bloca până acum numeroase situaţii similare la nivel naţional. Jurisprudenţa instanţelor a validat regula liberei circulaţii a terenurilor, regulă care nu ar trebui să fie blocată de sistemul de carte funciară sau de neînţelegerile dintre moştenitori.”
Decizia deschide calea pentru uniformizarea practicii la nivelul ANCPI şi al birourilor teritoriale, clarificând că notarea posesiei poate fi dispusă nu doar în favoarea fostului proprietar, ci şi a oricărei persoane care exercită în mod legitim posesia.
În acest mod, se asigură coerenţa între evidenţa cadastrală şi realitatea juridică a terenurilor, contribuind la dinamizarea circuitului civil şi la securitatea raporturilor juridice.
Prin această soluţie, s-a realizat o aplicare coerentă şi modernă a dispoziţiilor legale, aducând sistemul de carte funciară mai aproape de realitatea factuală şi consolidând principiul publicităţii imobiliare ca garanţie a siguranţei juridice în materie de proprietate.
- Cadrul legal de referinţă:
- Art. 13 alin. (17) şi art. 41 alin. (8) lit. c) din Legea nr. 7/1996
- Art. 916–927 Cod Civil
- Decizia ICCJ nr. 58/03.10.2022
- Ordinul ANCPI nr. 600/2023 – art. 119
Un material realizat in parteneriat cu Avocat.ro
Articolul de mai sus este destinat exclusiv informării dumneavoastră personale. Dacă reprezentaţi o instituţie media sau o companie şi doriţi un acord pentru republicarea articolelor noastre, va rugăm să ne trimiteţi un mail pe adresa abonamente@news.ro.
