Prima mare concluzie a Summitului Oraşelor din România - Today’s Ideas and Leadership in Action (TILIA), lansat de IULIUS, a fost că discuţia despre dezvoltare urbană trebuie să pornească de la oameni şi de la relaţiile dintre ei, afirmă Raluca Munteanu, director de dezvoltare IULIUS, care precizează că iniţaitiva organizării evenimentului a pornit de lipsa de sincronizare între toţi cei implicaţi în rezolvarea problemelor unui oraş, nu de la lipsa de idei sau de resurse. O a doua concluzie a evenimentului a fost aceea că oraşele nu se pot schimba prin iniţiative izolate, ci printr-o colaborare mai matură între administraţie, mediul privat, instituţii financiare, experţi şi comunităţi. Raluca Munteanu s-a referit şi la parteneriatele public -privat (PPP), despre care a spus că funcţionează pe termen lung dacă pornesc de la predictibilitate, de la o împărţire corectă a riscurilor şi de la o înţelegere realistă a timpului de recuperare a investiţiei, apreciind că este necesară o flexibilizare a legislaţiei în domeniu, în condiţiile în care PPP-ul în România este în continuare asociat aproape exclusiv cu serviciile publice clasice, deşi potenţialul său este mult mai larg. ”Cel mai dificil obstacol este, de multe ori, să construieşti încredere în jurul unui proiect şi să îi convingi pe toţi cei implicaţi că transformarea este posibilă. Să convingi băncile să finanţeze ceva ce nu seamănă cu nimic din portofoliul lor anterior. Să convingi administraţia că aduci valoare oraşului, nu doar cifre într-un bilanţ. Să convingi comunitatea că eşti de bună credinţă”, a mai afirmat ea, invocând experienţa proiectelor companiei de la Iaşi, Cluj, Constanţa..
IULIUS a lansat TILIA, o iniţiativă naţională de dialog despre dezvoltarea urbană. De unde a venit această idee şi de ce acum? Ce lipsea până acum din conversaţia despre oraşele din România?
Am pornit TILIA de la o idee simplă: să îi aducem împreună pe cei care modelează, guvernează, planifică, finanţează şi schimbă oraşele prin iniţiative publice, private sau civice. În România există multe conversaţii despre oraşe, dar ele se întâmplă adesea separat. Administraţiile discută între ele, arhitecţii între ei, investitorii în propriile contexte, instituţiile financiare în alte formate, iar comunităţile civice sunt, de multe ori, într-o conversaţie paralelă. Ce lipsea era un loc comun în care toate aceste perspective să se întâlnească aplicat, nu doar declarativ.
Am simţit că este momentul potrivit pentru o astfel de iniţiativă pentru că oraşele din România au ajuns într-un punct în care nu mai este suficient să discutăm despre probleme generale. Trebuie să vorbim despre ce se poate face astăzi, cu resursele disponibile acum, despre cum atragem investiţii, cum construim mai bine, cum convingem oamenii să rămână, cum recuperăm spaţii abandonate şi cum facem ca spaţiul public să fie cu adevărat al tuturor. Am pornit cu entuziasmul unor vise mari, dar şi cu nevoia de soluţii foarte concrete, pentru că oraşele din România pot avea arhitectură de calitate, pot fi mai prietenoase, mai coerente şi mai bine conectate la nevoile oamenilor. Şi pentru că, atunci când vorbim de un oraş, primarul, banca, arhitectul, ONG-ul local au fiecare o parte din răspuns, dar dialogul dintre ei este mai rar decât ar trebui. Astfel, TILIA – Today’s Ideas and Leadership in Action (Summitul Oraşelor din România) a pornit tocmai de la această lipsă: nu de idei, nu de resurse, ci de sincronizare.
Am ales să pornim TILIA – Summitul Oraşelor din România la Iaşi pentru că Iaşul este pentru IULIUS acasă, dar şi pentru că oraşul este un exemplu viu al felului în care colaborarea, viziunea şi consecvenţa pot schimba un loc. Timp de două zile, TILIA a adus la aceeaşi masă „oraşe” din toată ţara, nu ca rivale, ci ca oraşe care au enorm de învăţat unele de la celelalte. Au fost împreună administraţii, ONG-uri, arhitecţi, urbanişti, investitori, instituţii financiare şi voci internaţionale care au arătat ce funcţionează deja în alte oraşe. Am considerat că în conversaţia despre oraşele României lipsea concretul: ce putem face azi, ce idei pot fi implementate rapid, cu cine şi cum, iar TILIA a fost construit în jurul acestor întrebări ca un spaţiu în care cei care guvernează oraşele stau la aceeaşi masă cu cei care le finanţează, le planifică şi le dezvoltă zi de zi. Şi ne-am dorit ca TILIA să fie un spaţiu din care pleci nu doar inspirat, ci şi cu idei, exemple şi direcţii pe care le poţi folosi concret.
Care au fost principalele concluzii ale evenimentului din punctul dumneavoastră de vedere?
Au fost două zile foarte dense, cu mult conţinut, multe idei şi perspective care ne obligă să privim oraşele din România dintr-un unghi mai curajos şi mai uman. Pentru mine, prima mare concluzie este că discuţia despre dezvoltare urbană trebuie să pornească de la oameni şi de la relaţiile dintre ei. Prima zi a arătat foarte clar, inclusiv prin intervenţia lui Charles Montgomery, unul dintre marii urbanişti ai lumii, că un oraş bun nu este definit doar de infrastructură, clădiri sau indicatori economici, ci de încrederea pe care o creează, de felul în care îi aduce pe oameni împreună, de calitatea spaţiilor publice, de accesul la natură şi de libertatea de a te mişca prin oraş fără ca maşina să domine totul. Am vorbit despre oraşe mai verzi, mai pietonale, mai sigure, despre arhitectură ca experienţă şi despre regenerare urbană ca proces prin care locurile abandonate pot redeveni spaţii ale comunităţii.
A doua zi a dus această conversaţie mai departe, către întrebarea esenţială despre cum transformăm viziunea în proiecte concrete. Concluzia a fost că oraşele nu se pot schimba prin iniţiative izolate, ci printr-o colaborare mai matură între administraţie, mediul privat, instituţii financiare, experţi şi comunităţi. Fondurile europene rămân un motor important al dezvoltării urbane, dar nu sunt suficiente pentru toate nevoile pe care le au oraşele României. Avem nevoie de parteneriate public-private mai bine structurate, de predictibilitate, de administraţii capabile să gestioneze proiecte complexe, de masterplanuri, de infrastructură integrată şi de soluţii noi pentru teme precum locuirea accesibilă, mobilitatea, energia sau regenerarea fostelor platforme industriale. Cred că TILIA - Summitul Oraşelor din România a arătat că există resurse, idei şi energie pentru transformare, dar şi că următorul pas trebuie să fie o cultură mai puternică a colaborării şi a implementării.
Fiecare dintre cele două scene care au cuprins: 5 paneluri, un masterclass, o masă rotundă, 29 de prezentări, 4 showcase-uri, un studiu de caz şi sesiunile de Q&A au adus concluzii clare şi aplicabile, ceea ce a fost, poate, cel mai valoros lucru.
Dar concluzia care m-a marcat cel mai mult nu a venit dintr-un panel, ci din sală. Am văzut primari discutând direct cu reprezentanţi ai băncilor despre cum pot accesa finanţări. ONG-uri schimbând modele de bună practică între oraşe diferite. Primari care învăţau unii de la alţii. Asta e exact ce ne-am propus şi să vezi întâmplându-se în timp real e un sentiment plăcut.
La summit-ul de la Iaşi s-a discutat intens despre PPP ca „alternativă reală" la bugetele supracontractate. Din experienţa IULIUS, ce condiţii concrete trebuie îndeplinite pentru ca un astfel de parteneriat să funcţioneze cu adevărat pe termen lung?
Din experienţa noastră, un parteneriat public-privat funcţionează pe termen lung dacă porneşte de la predictibilitate, de la o împărţire corectă a riscurilor şi de la o înţelegere realistă a timpului de recuperare a investiţiei. Este nevoie de perioade de graţie, mecanisme de plată adaptate etapelor proiectului, garanţii clare pentru partenerul public şi un cadru care să permită proiecte mixed-use, aflate la intersecţia dintre concesiune, servicii publice, infrastructură şi investiţie privată. La Iaşi, de exemplu, IULIUS a contribuit, prin parteneriatul public-privat cu Primăria, la transformarea zonei centrale, unde a dezvoltat Palas, printr-o investiţie de peste 320 milioane de euro, care a deschis zona către Palatul Culturii şi a creat un pol urban, ce include, pe lângă zonele comerciale, şi 8 clădiri de birouri în care lucrează astăzi aproximativ 14.000 de oameni. Iar procesul de reamenajare în care se află ansamblul mixed-use Palas Iaşi şi care este realizat după un concept al biroului de arhitectură Foster + Partners este estimat la 80 de milioane de euro, ceea ce va ridica investiţia realizată de IULIUS în centrul Iaşului la peste 520 de milioane de euro.
Astfel, din experienţa IULIUS, dar şi din discuţiile din cadrul evenimentului, răspunsul e clar: un PPP funcţionează pe termen lung doar dacă regulile „jocului” sunt stabile şi corecte pentru ambele părţi.
Primul lucru care trebuie adresat este cadrul legal. PPP-ul în România este în continuare asociat aproape exclusiv cu serviciile publice clasice, dar potenţialul său este mult mai larg. Avem nevoie de o flexibilizare reală a legislaţiei, care să deschidă acest instrument şi către alte tipuri de proiecte urbane.
La fel de importantă este durata contractelor. Un investitor privat nu va intra într-un proiect complex dacă nu are un orizont de timp realist care să îi permită recuperarea investiţiei. Contractele ar trebui să înceapă să curgă efectiv de la momentul operării comerciale, nu de la semnătură, şi să aibă o durată suficient de lungă cât să motiveze implicarea serioasă.
Un alt punct sensibil este claritatea asupra terenurilor. Regulile pentru concesiune şi superficie trebuie să fie previzibile, iar regimul juridic al terenurilor din domeniul public trebuie tratat diferit faţă de cel privat. Această separare contează enorm în practică şi astăzi generează multă incertitudine.
O idee care a apărut şi în discuţiile de la summit şi care mi se pare valoroasă este introducerea iniţiativei private în PPP, adică posibilitatea ca un investitor să propună el un proiect, nu doar să răspundă la o licitaţie. Asta ar putea debloca o energie şi o creativitate pe care sistemul actual nu le valorifică.
Şi nu în ultimul rând, mecanismele de la finalul contractului trebuie reglementate clar de la început: ce se transferă, în ce condiţii, şi cum sunt compensate investiţiile care nu au putut fi recuperate. Fără această claritate, parteneriatul rămâne asimetric şi riscul cade aproape exclusiv pe umerii investitorului privat.
Un PPP nu trebuie privit nici ca o cedare a statului, nici ca o favoare pentru investitor, ci ca un mecanism prin care oraşul poate obţine infrastructură, spaţii publice şi dezvoltare pe care bugetul public nu le poate susţine singur.
Aţi spus la summit că „marile transformări urbane pornesc din curaj şi capacitatea de a vedea potenţial acolo unde alţii văd doar risc." IULIUS consideră că misiunea sa depăşeşte sfera unui simplu dezvoltator imobiliar?
Proiectele noastre nu pornesc doar de la logica dezvoltării imobiliare, ci de la întrebarea mai largă despre ce poate deveni un loc pentru oraş. La TILIA am spus că, de multe ori, cele mai importante transformări încep în spaţii pe care alţii le văd ca fiind prea dificile, prea riscante sau imposibil de recuperat. Palas Iaşi, RIVUS Cluj sau proiectul pe care îl pregătim la Constanţa au în comun această miză: transformarea unor zone abandonate, industriale sau greu accesibile în spaţii vii, conectate la oraş, care pot genera încredere, dezvoltare şi un efect de multiplicare pentru comunitate. Din această perspectivă, rolul nostru depăşeşte construcţia de metri pătraţi. Ne interesează să construim pentru generaţii, nu pentru randamente rapide, să recuperăm locuri ale nimănui şi să le redăm oamenilor, prin proiecte care aduc împreună investiţie privată, infrastructură, spaţii publice, natură, locuri de muncă şi noi motive pentru ca oamenii să rămână, să lucreze şi să trăiască mai bine în oraşele lor.
Când construieşti la scara la care construim noi, eşti inevitabil un exemplu, vrei sau nu. Şi atunci întrebarea nu mai este doar „Este proiectul profitabil?”, ci „Ce lasă în urmă?”, „Cum schimbă locul respectiv?”, „Ce înseamnă pentru oamenii care trăiesc acolo?”.
Cred că misiunea noastră redefineşte ce înseamnă să fii un dezvoltator de real estate responsabil. Nu bifăm un model la cheie. Încercăm să construim cu un scop dincolo de proiect.
Palas Iaşi, RIVUS Cluj, proiectul din Constanţa - fiecare a pornit de la spaţii abandonate sau degradate. Care este cel mai dificil obstacol pe care l-aţi întâlnit în aceste procese de regenerare?
Cel mai dificil obstacol este, de multe ori, să construieşti încredere în jurul unui proiect şi să îi convingi pe toţi cei implicaţi că transformarea este posibilă. Să convingi băncile să finanţeze ceva ce nu seamănă cu nimic din portofoliul lor anterior. Să convingi administraţia că aduci valoare oraşului, nu doar cifre într-un bilanţ. Să convingi comunitatea că eşti de bună credinţă.
În regenerarea urbană, nu lucrezi niciodată doar cu un teren sau cu o clădire, ci cu administraţii, comunităţi, avize, infrastructură, temeri legitime şi uneori cu mult scepticism. Am spus şi la TILIA că una dintre frazele pe care le-am auzit cel mai des este „nu se poate”: nu se poate reloca, nu se poate decontamina, nu se poate bioremedia, nu se poate reconecta o platformă industrială la oraş.
Dar experienţa noastră ne-a arătat că multe proiecte par imposibile doar până devin realitate. De aceea, cea mai grea parte nu este întotdeauna financiară sau tehnică, ci capacitatea de a convinge autorităţile, comunitatea şi uneori propria echipă că un loc poate deveni mai mult decât este astăzi şi că merită efortul, riscul şi răbdarea unui proces pe termen lung.
Însă, fiecare proiect e complex în felul lui, şi cred că asta e şi frumuseţea, şi greutatea acestei meserii.
La RIVUS Cluj, provocarea a fost infrastructura. Să construieşti în zona unui râu înseamnă investiţii masive înainte să pui prima cărămidă: drumuri, poduri, lărgiri de artere, în total aproape 30 de milioane de euro care pun o presiune reală pe rentabilitatea proiectului. Ne-am asumat-o, dar nu e o decizie pe care o iei uşor.
La Constanţa vorbim de o bioremediere la o scară care nu s-a mai văzut în România şi cu foarte puţine precedente în Europa. E un teritoriu tehnic şi juridic aproape neexplorat şi tocmai asta îl face atât de solicitant.
De multe ori, pregătirea unui proiect durează mai mult decât construcţia efectivă.
Reconversia unei zone industriale de 38 de hectare din Constanţa este cel mai mare proiect IULIUS de până acum? În ce stadiu se află şi ce lecţii din celelalte proiecte folosiţi în acest demers?
Da, proiectul de la Constanţa este cel mai amplu şi, probabil, unul dintre cele mai complexe demersuri pe care ni le-am asumat până acum, tocmai pentru că vorbim despre reconversia unei foste platforme industriale de 38 de hectare, contaminată, izolată de oraş şi separată de bariere importante de infrastructură. Suntem într-o etapă de pregătire, de analiză, de conturare a viziunii. La TILIA am spus că, pentru noi, fiecare proiect l-a pregătit pe următorul. Palas Iaşi ne-a învăţat ce înseamnă să redai oraşului un spaţiu strategic, Timişoara şi Cluj au dus mai departe această logică a proiectelor integrate, iar Clujul ne pregăteşte astăzi pentru Constanţa. Folosim toate aceste lecţii, de la planificarea pe termen lung şi dialogul cu administraţia până la integrarea infrastructurii, a spaţiilor publice, a naturii şi a funcţiunilor relevante pentru comunitate, pentru a transforma un loc perceput astăzi mai ales prin risc într-o oportunitate majoră pentru oraş.
Aveţi proiecte la Iaşi, Suceava, Cluj, Timisoara, acum Constanţa. Intenţionaţi să dezvoltaţi proiecte şi la Bucureşti?
În acest moment, suntem concentraţi pe proiectele pe care le avem deja în desfăşurare, pentru că sunt proiecte de mare amploare, cu un nivel ridicat de complexitate şi cu impact important asupra oraşelor în care se află. Vorbim despre dezvoltări care presupun planificare pe termen lung şi investiţii majore.
La Cluj suntem în plin şantier, cu un termen de livrare care nu ne permite să ne abatem atenţia. Constanţa rămâne un obiectiv semnificativ şi continuăm să ne uităm cu seriozitate la ce putem construi acolo.
De aceea, prioritatea noastră este să consolidăm şi să finalizăm aceste proiecte înainte de a ne gândi la noi direcţii de dezvoltare.
Medikatv.ro
