Raportată la schimbările contextului actual din Piaţa Imobiliară, discuţia cu Gabriel Blăniţă, Associate Director | Valuation and Advisory Services – COLLIERS, oferă o imagine integrată în structura economică şi socială
Interviul a fost realizat de Diana Zuican, Director de Proiect Investing In Property.
Raportată la schimbările contextului actual din Piaţa Imobiliară, discuţia cu Gabriel Blăniţă, Associate Director | Valuation and Advisory Services – COLLIERS, oferă o imagine integrată în structura economică şi socială
- Cum credeţi că va resimţi piaţă rezidenţială decizia de micşorare a plafonului de TVA de 5% de la 700.000 lei la 600.000 lei?
Decizia de micşorare a plafonului de TVA de 5% de la 700.000 lei la 600.000 lei (respectiv de la cca. 140.000 EUR la 120.000 EUR) va duce la scăderea numărului de tranzacţii cu locuinţe mari, de 3 şi 4 camere, cât şi pentru unele apartamente de 2 camere din zonele centrale. O altă modificare în privinţa TVA-ului la locuinţe este că, dacă în prezent pot fi achiziţionate mai multe imobile cu cota redusă de TVA de 5% în limita a 450.000 RON, începând cu 1 ianuarie 2023 se va putea cumpăra o singură locuinţa, de o valoare de maxim 600.000 RON, în regim de TVA de 5%.
O excepţie importantă de la aceste măsuri mai restrictive în privinţa TVA la livrarea de locuinţe este faptul că pentru antecontractele încheiate până la 1 ianuarie 2023 se aplică TVA 5% pentru preţuri de până la 700.000 lei, chiar dacă livrarea efectivă se va face în 2023.
Este posibil ca această excepţie să ducă la o creştere a numărului de prevânzari în ultima parte a anului, însă cel mai probabil acestea vor avea loc doar pentru tranzacţiile bazate pe cash, deoarece costul împrumutului este aşteptat să crescă în continuare în prima jumătate a lui 2023.
- Care sunt preferinţele cumpărătorilor de case/apartamente în momentul de faţă? Cum s-au schimbat acestea în ultimii doi ani?
Preferinţele cumpărătorilor de locuinţe s-au schimbat ca urmare a pandemiei prin creşterea nevoii pentru o suprafaţă mai mare sau a unei camera în plus, pentru a acomoda un spaţiu pentru lucratul de acasă. Un alt element important este creşterea importanţei spaţiilor verzi, atât în cadrul ansamblului rezidenţial, cât şi în proximitatea acestuia. Creşterea preţurilor din această perioada a făcut ca aceste preferinţe ale cumpărătorilor să se regăsească din ce în ce mai mult în zonele periferice sau metropolitane ale oraşelor mari, iar dezvoltatorii au început deja să adapteze oferta de locuinţe. Dacă în 2020, pentru fiecare locuinţa livrată în oraş se livrau 2 locuinţe în zona periferică sau metropolitană, acum acest raport ajunge la aproape 1 la 3 şi se va accentua în perioada următoare.
- Cum simţiţi evoluţia pieţei imobiliare şi a preţurilor locuinţelor în perioada următoare şi cum estimaţi că va fi cererea locuinţelor vis a vis de ofertă?
Piaţa rezidenţială tinde spre o reechilibrare a raportului între cerere şi ofertă, care a fost puternic dezechilibrat de cererea foarte mare pentru locuinţe din ultimii 2 ani. Livrările de locuinţe au crescut cu un ritm mult mai scăzut, fapt ce a contribuit la creşterea preţurilor. În 2022 ne aşteptăm să vedem un nou record în zona de livrări de locuinţe, însă trendul descrescător al cererii, început cu luna martie, începe să se resimtă şi la nivelul preţurilor, care au încetinit, şi ne aşteptăm mai degrabă la o stagnare a preţurilor în următoarea perioadă.
Numărul total de apartamente vândute în România, de la începutul anului şi până acum, este cu 3% mai mic faţă de primele 8 luni ale anului trecut şi ne aşteptăm ca această evoluţie să se adâncească, având în vedere că trimestrele 3 şi 4 din 2021 au fost foarte puternice.
În ţară, cele mai mari scăderi ale ritmului de vânzare se înregistrează în Cluj Napoca şi Iaşi, unde numărul de tranzacţii cu apartamente a scăzut cu 15% în primele 8 luni. În Timişoara, vânzările au urmat trendul naţional, trecând de la o uşoară creştere de 3% în primele 7 luni, la o scădere de 3% în primele 8 luni ale anului.
În Bucureşti, luna august a marcat prima lună cu mai puţine tranzacţii raportat la aceeaşi luna din anul precedent. Astfel, de la o creştere de peste 20% în primele luni ale anului, capitala mai înregistrează o creştere de doar 10% a numărului de tranzacţii în primele 8 luni ale anului şi este probabil să între în teritoriu negativ unde în trimestrul 4.
4. Care este impactul pandemiei asupra pieţei rezidenţiale autohtone?
Pandemia a introdus un şoc puternic asupra cererii, ce s-a repetat periodic în diferitele valuri de Covid, iar evoluţia din ultimii doi ani a luat forma dinţilor de fierăstrău. Ecartul dintre cerere şi oferta a crescut însă semnificativ, iar această diferenţa a dus la creşteri de preţuri de două cifre aproape generalizate.
Oferta de locuinţe urmează o traiectorie mult mai inelastică, iar trendul crescător se va păstra chiar şi când cererea va scădea. În acest an ne aşteptăm la un nou record de livrări, însă mult aşteptatele scăderi de preţuri nu vor apărea decât în scenariul unui nou şoc de cerere (puţin probabil) sau prin scăderea ecartului între cerere şi oferta pe un termen mai îndelungat.
5. Care sunt estimările Colliers privind dezvoltările şi inchirierile de birouri din Bucureşti? Se întorc oamenii la birouri? Dar pentru piaţă rezidenţială?
În prima jumătate a anului au fost livraţi doar 36.000 de metri pătraţi de spaţii moderne de birouri. Finalizarea Campus 6.2 de către Skanska (aproape de 19.800 de metri pătraţi) şi a Ţiriac Tower din portofoliul Ţiriac Imobiliare (16.500 de metri pătraţi) sunt completările majore care au ridicat stocul modern de birouri al Bucureştiului peste nivelul de 3 milioane de metri pătraţi. Cum estimarea iniţială pentru 2021 a fost de livrare a aproximativ 260.000 de metri pătraţi de noi birouri moderne, se anunţă o a două jumătate a anului destul de aglomerată, deşi unele dintre livrările viitoare ar putea mai degrabă să fie amânate pentru prima parte a lui 2022.
Cererea totală pentru spaţii de birouri moderne s-a contractat cu aproape 10%, până la 112.000 de metri pătraţi, comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, iar cererea nouă a fost de aproximativ 38.000 de metri pătraţi, în scădere cu 15% la sfârşitul primului semestru şi cu 22% faţă de perioada similară din 2019.
Pentru piaţa rezidenţială, cel mai probabil vom vedea o scădere a numărului de tranzacţii. Creşterea preţurilor şi creşterea costului finanţării au fost principalii factori ai scăderii ritmului de vânzare, în condiţiile în care salariile nu au ţinut pasul cu aceste evoluţii iar gradul de accesibilitate a locuinţei a scăzut. Scăderea cererii va reduce presiunea pe preţuri. Cumpărătorii vor deveni mai atenţi la cheltuieli, iar competiţia dintre vânzători se va intensifica. Chiar dacă nu se vor întâmpla peste noapte, aceste evoluţii vor duce la echilibrarea raportului dintre cerere şi oferta pe piaţa rezidenţială.
Conținutul acestui comunicat de presă este în întregime responsabilitatea autorului său. News.ro nu își asumă în niciun fel responsabilitatea pentru acuratețea informațiilor prezentate sau a modului de redactare a comunicatului.
