Achiziţia unei locuinţe este un pas major şi trebuie abordată cu grijă, mai ales în contextul actual. Preţurile locuinţelor au crescut în ultima perioadă, la fel şi ratele bancare, aşa că viitorii cumpărători trebuie să ia toate măsurile de precauţie pentru a nu deveni victime ale înşelătoriilor. În 2025, procesul de cumpărare implică mai mulţi paşi critici – de la identificarea ofertelor sigure, la verificări juridice şi încheierea actelor la notar. Mai jos detaliem paşii esenţiali şi oferim exemple relevante pentru piaţa imobiliară din România în 2025, evidenţiind riscurile frecvente şi soluţiile potrivite.
Identificarea ofertelor sigure
Primul pas este căutarea unei oferte de încredere. Piaţa imobiliară online este adesea percepută ca o „junglă” plină de anunţuri false, duplicat şi comisioane ascunse. Pentru a evita capcanele, foloseşte platforme cu anunţuri verificate şi transparente. De exemplu, eximo.ro indică clar pentru fiecare ofertă cine este vânzătorul – proprietar direct, dezvoltator sau agenţie care nu impune cumpărătorilor plata niciunui comision. Astfel de platforme te ajută să interacţionezi direct cu proprietarii sau reprezentanţii acestora, eliminând intermedierile costisitoare şi ofertele dubioase.
Sfaturi: Fii precaut cu anunţurile care par „prea bune ca să fie adevărate” ori cu vânzătorii grăbiţi să obţină bani înainte de vizionare sau contract. Nu trimite niciodată avansuri în conturi obscure înainte de a vedea proprietatea şi de a încheia acte precontractuale. Ideal, stabileşte vizionări la faţa locului şi discută direct cu proprietarul. Dacă apelezi la o agenţie imobiliară, clarifică de la început toate comisioanele şi serviciile incluse, pentru a evita surprizele pe parcurs.
Verificarea juridică a proprietăţii
Verificarea documentelor legale este o etapă critică, înainte de a oferi orice avans. “Verificarea documentaţiei este un pas esenţial, întrucât cumpărătorul se asigură că vânzătorul are dreptul legal de a vinde bunul şi că nu există litigii sau sarcini ce pot afecta vânzarea”. Cel mai important instrument în acest sens este extrasul de carte funciară, care reflectă situaţia juridică a imobilului. Solicită un extras de carte funciară pentru informare – document oficial ce atestă proprietarul actual al imobilului, precum şi existenţa eventualelor ipoteci, servituţi, litigii sau alte sarcini înscrise. Orice persoană îl poate obţine online în câteva minute, contra unei taxe modic. Notă: La momentul vânzării, notarul public va solicita oricum un extras de carte funciară de autentificare (valabil doar 5 zile) pentru perfectarea contractului, însă este bine ca tu, ca viitor cumpărător, să fi verificat din timp extrasul de informare, ca să nu apară surprize juridice pe ultimă sută de metri.
Pe lângă extrasul de carte funciară, solicită vânzătorului actul de proprietate (contract de vânzare precedent, act de moştenire, etc.) şi asigură-te că numele proprietarului din acte corespunde cu cel din cartea funciară. Verifică dacă imobilul este intabulat (înscris) în cartea funciară şi are documentaţie cadastrală actualizată. Dacă locuinţa are modificări structurale (de ex. balcoane închise, pereţi mutaţi) sau dacă este o construcţie nouă, cere şi autorizaţia de construire şi procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor – absenţa acestor documente poate crea probleme la intabulare sau chiar riscul unor sancţiuni. În practică, orice reticenţă a vânzătorului de a prezenta documente (acte de proprietate, autorizaţii, facturi de utilităţi la zi etc.) e un semnal de alarmă serios – un cumpărător experimentat sfătuieşte: „fugi” dacă vânzătorul evită transparenţa.
Pentru imobilele noi sau cumpărate de la dezvoltatori, merită să cercetezi şi background-ul vânzătorului. De exemplu, poţi verifica firma dezvoltatorului pe portalul instanţelor de judecată sau pe listafirme.ro, precum şi dacă există procese ori datorii ale acestuia. Un cumpărător relata online că a evitat trei ţepe majore procedând astfel – a verificat autorizaţiile de construcţie emise pe numele dezvoltatorului şi eventualele litigii legate de imobil, reuşind să evite achiziţia unor locuinţe cu probleme ascunse
Antecontractul şi paşii legali către vânzarea finală
După ce ai găsit locuinţa dorită şi ai verificat-o din punct de vedere juridic, următorul pas este de obicei negocierea preţului şi semnarea unui antecontract (numit şi promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare). Antecontractul este un acord prin care vânzătorul şi cumpărătorul se obligă reciproc să perfecteze vânzarea la o dată ulterioară, stabilind deja preţul şi condiţiile principale. Legea nu îl impune în mod obligatoriu, dar în practică este foarte des întâlnit, deoarece confirmă intenţia fermă a ambelor părţi şi “rezervă” bunul până la semnarea contractului final, facilitând totodată şi obţinerea unui credit ipotecar.
Avansul (arvuna): La semnarea antecontractului, se plăteşte de regulă un avans (arvună) către vânzător, deseori în jur de 5-10% din preţ. Atenţie la cuantumul acestuia – evitaţi să oferiţi un avans disproporţionat de mare. În anii recenţi au existat situaţii nefericite în care cumpărătorii au plătit aproape întregul preţ în avans şi apoi au pierdut atât banii, cât şi locuinţa, din cauza eşecului dezvoltatorului (cazul Nordis este elocvent). Pentru a preveni astfel de situaţii, în 2025 s-a propus chiar o lege care să limiteze avansul la maximum 10% din preţ în tranzacţiile imobiliare, tocmai cu scopul de a proteja cumpărătorii de riscuri financiare excesive. Negociază aşadar un avans rezonabil. Conform Codului Civil, dacă antecontractul este denunţat din vina cumpărătorului, acesta poate pierde avansul, iar dacă vânzătorul renunţă fără justificare, acesta ar trebui să restituie dublul sumei primite ca arvună (dacă părţile au convenit astfel). Asigură-te că aceste clauze privind restituirea avansului sunt clar trecute în antecontract. Este recomandat ca antecontractul să fie încheiat la notar, în formă autentică – conferă mai multă siguranţă juridică şi îţi dă posibilitatea să notezi promisiunea în cartea funciară a imobilului. Notarea antecontractului în CF este o măsură de precauţie ce te asigură că bunul nu va fi vândut altcuiva între timp. Deşi această notare nu te protejează 100% în caz de faliment al dezvoltatorului, este o garanţie utilă în tranzacţiile obişnuite, împiedicând practic vânzătorul să înstrăineze bunul către altcineva fără ştirea ta.
Dacă pentru cumpărare ai nevoie de un credit ipotecar, este indicat să discuţi din timp cu banca. Ideal, obţine o pre-aprobare de credit înainte de a semna antecontractul sau include în antecontract o clauză de dependenţă de obţinerea creditului (acest lucru te poate proteja să nu pierzi avansul în scenariul în care împrumutul nu este aprobat la timp). În practică, băncile solicită antecontractul semnat pentru a demara oficial procesarea dosarului de credit, deci ordinea paşilor trebuie planificată atent. Nu semna un antecontract dacă nu ai o perspectivă certă de finanţare – altfel rişti ca termenul din antecontract să expire şi să pierzi avansul.
Contractul final la notar: Odată ce ai avansul pregătit (sau finanţarea aprobată) şi toate actele puse la punct, urmează semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, la notarul public. De regulă, cumpărătorul alege notarul la care se va perfecta tranzacţia, întrucât cumpărătorul suportă onorariile notariale şi are interesul ca totul să fie în regulă. Alege un notar neutru şi de încredere, care să îţi explice pe îndelete paşii tranzacţiei, costurile implicate şi să verifice cu atenţie documentele – un notar bun protejează atât interesele tale, cât şi pe cele ale vânzătorului. La semnare, notarul va verifica actele de identitate ale părţilor şi documentele imobilului, va citi contractul şi va obţine consimţământul ambelor părţi. Asigură-te că vânzătorul a pus la dispoziţie toate documentele necesare: actul de proprietate (original), extrasul de carte funciară pentru autentificare (scos de notar în ziua semnării), certificatul fiscal de la ANAF/primărie care atestă plata la zi a impozitelor pe proprietate (fără acest certificat notarul nu poate autentifica vânzarea), certificatul de performanţă energetică al locuinţei (obligatoriu prin lege la vânzare), adeverinţă de la asociaţia de proprietari (dacă e apartament la bloc, pentru a dovedi că proprietarul nu are datorii la întreţinere) şi documentaţia cadastrală cu înregistrarea (intabularea) imobilului în cartea funciară. Dacă vreun document lipseşte sau are erori, cere vânzătorului să le rezolve înainte de ziua semnării pentru a nu prelungi inutil procesul.
După ce contractul de vânzare-cumpărare este semnat şi autentificat, cumpărătorul plăteşte preţul convenit. Notarul se va ocupa apoi de formalităţile de înregistrare a noii proprietăţi pe numele tău la Cadastru şi Carte Funciară şi de trimiterea către bugetul de stat a taxelor cuvenite. Ţie îţi vor rămâne exemplarele originale ale contractului şi, desigur, cheia noii locuinţe. Este indicat ca după cumpărare să te ocupi de schimbarea titularilor la utilităţi şi să notifici asociaţia de proprietari şi administraţia financiară locală despre schimbarea proprietarului, pentru a prelua noile obligaţii (taxe, întreţinere) fără probleme.
Cumpărarea unei locuinţe în 2025 necesită informare, răbdare şi atenţie la detalii. Urmând paşii de mai sus – de la alegerea unei oferte sigure, verificarea temeinică a actelor, parcurgerea etapelor legale cu antecontract şi notar, până la gestionarea precaută a avansului şi evitarea capcanelor – îţi vei proteja investiţia şi te vei bucura de noua casă cu minim de riscuri. Piaţa imobiliară oferă multe oportunităţi, însă cheia este să faci fiecare pas în mod informat şi prudent, astfel încât tranzacţia să fie una reuşită şi lipsită de probleme pe termen lung.
Conținutul acestui comunicat de presă este în întregime responsabilitatea autorului său. News.ro nu își asumă în niciun fel responsabilitatea pentru acuratețea informațiilor prezentate sau a modului de redactare a comunicatului.
