Înainte de a semna actul de vânzare, orice proprietar ar trebui să cunoască exact cât din suma încasată ajunge efectiv în buzunarul propriu, şi cât revine statului sau notariatului. Vestea bună: pentru vânzător, lista costurilor obligatorii este scurtă şi predictibilă. Iată exact ce trebuie să ştii.
Cât este impozitul pe venitul din vânzarea unui apartament în România?
Impozitul datorat de vânzător depinde exclusiv de perioada în care a deţinut proprietatea. Dacă imobilul a fost deţinut mai puţin de 3 ani, impozitul este de 3% din valoarea tranzacţiei.
Dacă a fost deţinut mai mult de 3 ani, cota se reduce la 1%. Această regulă se aplică indiferent de valoarea proprietăţii - plafonul neimpozabil de 450.000 de lei, care exista în trecut, a fost eliminat începând cu anul 2023, astfel încât impozitul se calculează de la primul leu al tranzacţiei.
Cum se calculează, concret, suma de plătit
Calculul este simplu: cota de impozit se aplică direct la preţul de vânzare menţionat în contract, nu la profitul obţinut din diferenţa faţă de preţul de achiziţie. De exemplu, un apartament vândut la 100.000 de euro, deţinut de mai puţin de 3 ani, generează un impozit de 3.000 de euro. Dacă proprietatea a fost deţinută de peste 3 ani, impozitul pentru aceeaşi sumă scade la 1.000 de euro.
Un detaliu important: dacă apartamentul are un credit ipotecar neachitat integral, impozitul se calculează tot la valoarea totală a vânzării, nu la suma rămasă proprietarului după rambursarea creditului către bancă. Datoria către bancă este o obligaţie separată, care nu reduce baza de calcul a impozitului către stat.
Cine plăteşte impozitul: vânzătorul sau cumpărătorul?
Impozitul pe transferul proprietăţii este, întotdeauna, obligaţia vânzătorului. Cumpărătorul nu datorează niciun impozit la achiziţie - el va plăti, separat, onorariul notarial pentru autentificarea contractului şi taxa de intabulare la Cartea Funciară, plus, dacă achiziţia se face prin credit, costurile aferente înscrierii ipotecii.
Cum şi când se plăteşte impozitul
Impozitul nu se depune separat la ANAF de către vânzător. Se achită direct la birou notarial, în momentul semnării şi autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
Notarul calculează suma exactă, o încasează de la vânzător în cadrul tranzacţiei şi are obligaţia legală de a o vira către stat până la data de 25 a lunii următoare. Practic, din perspectiva vânzătorului, procesul este simplu şi nu implică deplasări suplimentare la administraţia fiscală.
Ce se întâmplă în cazul proprietăţilor moştenite
Pentru un apartament moştenit, regula celor 3 ani se aplică tot, dar momentul de referinţă pentru calculul perioadei de deţinere este data decesului persoanei de la care s-a moştenit proprietatea, nu data la care s-a finalizat dezbaterea succesiunii.
Astfel, dacă o persoană a decedat acum 5 ani, dar succesiunea s-a dezbătut abia recent, moştenitorul beneficiază deja de cota redusă de 1%, pentru că perioada se calculează din momentul decesului.
Există vreo scutire de la plata acestui impozit?
Legislaţia actuală prevede foarte puţine excepţii. Una dintre ele este vânzarea efectuată în cadrul unei proceduri de dare în plată - atunci când proprietatea este transferată băncii pentru a stinge o datorie aferentă unui credit, conform legii specifice acestei proceduri, dar doar pentru o singură operaţiune de acest tip.
O altă excepţie vizează proprietăţile redobândite prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor de restituire. Pentru toate celelalte situaţii obişnuite de vânzare, impozitul se aplică integral.
Taxe notariale plătite de cumparator vs. vanzator: cine plăteşte mai mult?
În mod obişnuit, vânzătorul are de achitat impozitul pe venitul din transfer şi o taxă mică, de ordinul a 40 de lei, pentru extrasul de carte funciară necesar autentificării. Cumpărătorul, în schimb, suportă costurile mai mari: onorariul notarial (calculat procentual din valoarea tranzacţiei) şi taxa de intabulare, plus costurile suplimentare dacă achiziţia implică un credit ipotecar.
Practic, din punct de vedere financiar, cumpărătorul suportă majoritatea cheltuielilor administrative ale tranzacţiei, iar vânzătorul suportă impozitul propriu-zis.
Întrebări frecvente
Cât este impozitul pe vânzarea unui apartament deţinut de mai puţin de 3 ani?
Impozitul este de 3% din valoarea tranzacţiei menţionată în contract.
Cât este impozitul pe vânzarea unui apartament deţinut de peste 3 ani?
Impozitul scade la 1% din valoarea tranzacţiei.
Mai există plafon neimpozabil pentru vânzările sub 450.000 de lei?
Nu. Plafonul a fost eliminat în 2023, iar impozitul se calculează la întreaga valoare a tranzacţiei, indiferent de sumă.
Cine plăteşte impozitul la vânzarea unui apartament - vânzătorul sau cumpărătorul?
Întotdeauna vânzătorul. Cumpărătorul are alte costuri, separate: onorariul notarial şi taxa de intabulare.
Trebuie să merg la ANAF pentru a plăti impozitul?
Nu. Impozitul se achită direct la notariat, în momentul semnării contractului, iar notarul îl virează către stat.
Informaţiile prezentate au caracter general şi informativ. Pentru calculul exact aplicabil situaţiei tale şi pentru confirmarea celor mai recente reglementări fiscale, recomandăm consultarea unui notar public. Poţi explora oferta curentă de proprietăţi de vânzare pe Anuntul.ro.
Medikatv.ro
