Intrarea în legalitate a construcţiilor realizate fără autorizaţie sau cu nerespectarea acesteia

Regimul juridic al autorizării construcţiilor este reglementat, în principal, de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii. Aceasta prevede sancţiuni pentru lucrările realizate fără autorizaţie, dar recunoaşte, în anumite condiţii, posibilitatea intrării în legalitate a construcţiilor neautorizate.

Material redactat de către: Bogdan Ilie, Managing Partner şi Bianca Zegheru, Associate The Associates | Dumitrescu Ilie & Associates Law Firm

Regimul juridic al autorizării construcţiilor este reglementat, în principal, de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii. Aceasta prevede sancţiuni pentru lucrările realizate fără autorizaţie, dar recunoaşte, în anumite condiţii, posibilitatea intrării în legalitate a construcţiilor neautorizate.

Pentru a stabili modalitatea prin care o constructie dobândeşte caracter legal trebuie să lămurim ce înseamnă o construcţie realizată ilegal.

Din punct de vedere juridic, sunt considerate nelegale următoarele situaţii:

• executarea unei construcţii fără obţinerea autorizaţiei de construire;
• realizarea unor lucrări care depăşesc sau modifică prevederile autorizaţiei emise (de exemplu, suprafaţa construită, regimul de înălţime, amplasamentul);
• schimbarea destinaţiei construcţiei fără autorizaţie;
• executarea de lucrări structurale neprevăzute în autorizaţie.

În practică, întâlnim des situaţii în care o construcţie a fost realizată fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea autorizaţiei emise.  

Din coroborarea art. 28 alin (3) şi art. 37 alin (6) din Legea 50/1991 reies două modalităţi prin care se poate face intrarea în legalitate a unei construcţii şi pe care urmeză să le analizăm în continuare, astfel încât să fie cât mai clar care dintre acestea devin aplicabile raportat la situaţia particulară a fiecărei împrejurări întâlnite în practică.

1. În ipoteza unei construcţii care are o vechime mai mare de 3 ani şi pentru care s-a împlinit termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale, intrarea în legalitate se va face prin intabulare directă.

Conform art. 37 alin (6) din Legea nr. 50/1991, dacă termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale s-a împlinit, intabularea construcţiei realizată fără autorizaţie de construire şi proces-verbal de recepţie, se va face doar în baza certificatului de atestare sau adeverinţa privind edificarea ce va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

Ca intrarea în legalitate să se facă în acest mod, normele legale impun îndeplinirea a două condiţii şi anume:

• Termenul de prescripţie să fie îndeplinit pentru răspunderea contravenţională.
• Obţinerea unei expertize tehnice favorabile cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale.

Aşadar, dacă termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale s-a împlinit, iar sancţiunile contravenţionale (inclusiv cele două măsuri complementare constând în desfiinţarea lucrărilor şi în încadrării lucrărilor în prevederile autorizaţiei) nu mai pot fi dispuse, art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 permite intrarea în legalitate prin intabularea construcţiei în lipsa autorizaţiei şi a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, doar în baza certificatului de atestare/adeverinţei privind edificarea construcţiei.

Cu toate acestea atragem atenţia că prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 se referă doar la ipoteza în care termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale este împlinit, având deci în vedere doar răspunderea contravenţională pentru executarea lucrărilor de construcţii fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia.

Prin urmare, când fapta se califică drept infracţiune, aparent legea nu permite intrarea în legalitate în acest mod, chiar dacă termenul de prescripţie a răspunderii penale este tot de 3 ani.

2. Cea de-a doua ipoteză se referă la posibilitatea obţinerii autorizaţiei de construire după efectuarea construcţiei, dar  pentru care nu s-a împlinit termenul de prescripţie a răspunderii contravenţionale.

Pentru această situaţie, intrarea în legalitate este reglementată prin art. 28 alin 1 şi 2 din Legea 50/1991 prin care se prevede că “O dată cu aplicarea amenzii pentru contravenţiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) şi b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum şi, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizaţiei sau de desfiinţare a lucrărilor executate fără autorizaţie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenţiei. (2)Decizia menţinerii sau a desfiinţării construcţiilor realizate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administraţiei publice competente, pe baza planurilor urbanistice şi a regulamentelor aferente, avizate şi aprobate în condiţiile legii, sau, după caz, de instanţă.”

Primul pas ar fi ca prin procesul-verbal de constatare şi sancţionare a contravenţiei, autoritatea care are competenţa de a constata şi sancţiona contravenţiile prevăzute de Legea nr. 50/1991, să acorde, cu titlu provizoriu, posibilitatea menţinerii lucrărilor executate fără autorizaţie de construire ori cu încălcarea acesteia, stabilind un termen pentru intrarea în legalitate prin obţinerea unei autorizaţii în acest scop.

Aşadar, măsura devine definitivă doar în momentul emiterii autorizaţiei pentru intrarea în legalitate, care nu se acordă automat, ci depinde de verificarea autorităţii competente a respectării tuturor cerinţelor legale.

Îndeplinirea condiţiilor privind emiterea autorizaţiei în vederea intrării în legalitate se verifică exclusiv în raport de prevederile documentaţiilor de urbanism aprobate în prealabil, şi doar în ipoteza în care acestea nu sunt îndeplinite autoritatea locală poate refuza în mod întemeiat emiterea acestei autorizaţii.

Conform art. 59 alin (2) din Normele Metodologice, analiza pe care autoritatea locală trebuie să o facă se raportează la modul în care construcţia respectă sau nu reglementările din documentaţiile de urbanism aprobate pentru zona de amplasament, respectarea procentului maxim de ocupare a terenului, coeficientul maxim de utilizare al acestuia, înălţimea maximă, a aliniamentelor la stradă, a structurii parcelare, etc.

În practică, una dintre cele mai frecvente dificultăţi în materia construcţiilor este reprezentată de situaţiile în care anumite elemente ale imobilelor sunt realizate fără autorizaţie de construire, ceea ce împiedică ulterior intabularea construcţiei sau valorificarea deplină a dreptului de proprietate.

Recent am reuşit sa obţinem o soluţie favorabilă, într-o speţă în care reclamantul a învestit instanţa de judecată cu o cerere formulată în contradictoriu cu Unitatea Administrativ Teritorială competentă, solicitând constatarea calităţii sale de persoană îndreptăţită să solicite eliberarea certificatului de atestare a edificării unei construcţii reprezentate de o mansardă construită asupra unui imobil şi înregistrarea acesteia în evidenţele fiscale.

Situaţie de fapt

Reclamantul dobândise dreptul de proprietate asupra imobilului prin hotărâre judecătorească prin care s-a constatat intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului. Cu toate acestea, în cadrul litigiului în care s-a statuat asupra dreptului de proprietate, instanţa nu a putut constata şi dreptul de proprietate asupra mansardei existente la nivelul construcţiei, iar această împrejurare a fost determinată de faptul că, pentru mansardă nu exista autorizaţie de construire, iar dreptul de proprietate al autorului reclamantului asupra acestei părţi a construcţiei nu putea fi dovedit.

În consecinţă, deşi reclamantul devenise proprietar al imobilului principal, situaţia juridică a mansardei a rămas neclarificată, ceea ce împiedica înscrierea acesteia în cartea funciară.

Demersul administrativ şi refuzul autorităţii publice.

În vederea regularizării situaţiei juridice a construcţiei, reclamantul s-a adresat Unităţii Administrativ Teritoriale competente, solicitând eliberarea certificatului de atestare a edificării construcţiei (adeverinţă privind edificarea), document necesar pentru înscrierea acesteia în cartea funciară.

Autoritatea publică a refuzat emiterea acestui act administrativ, motivând că reclamantul nu este persoana care a edificat construcţia, iar în consecinţă, nu îi sunt aplicabile dispoziţiile introduse prin Legea nr. 7/2020 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Problema de drept supusă analizei instanţei a vizat posibilitatea ca proprietarul actual al imobilului să solicite eliberarea certificatului de atestare a edificării unei construcţii realizate fără autorizaţie de construire, în temeiul dispoziţiilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 7/2020, în condiţiile în care acesta nu este autorul edificării construcţiei.

Soluţia instanţei

Instanţa a admis cererea reclamantului şi a obligat unitatea administrativ-teritorială la emiterea certificatului de atestare a edificării construcţiei.

În motivarea soluţiei, instanţa a reţinut că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin art. II pct. 14 din Legea nr. 7/2020, dispoziţii care permit recunoaşterea construcţiilor realizate fără autorizaţie de construire în vederea înscrierii acestora în cartea funciară.

Cu privire la argumentul autorităţii locale referitor la lipsa calităţii reclamantului, instanţa a reţinut că acesta a dobândit dreptul de proprietate asupra fondului, respectiv asupra imobilului principal prin hotărâre judecătorească. În aceste condiţii, reclamantul are calitatea de proprietar al fondului, întrucât a dobândit imobilul pentru care exista autorizaţie de construire.

Prin urmare, instanţa a apreciat că această calitate îi conferă legitimitate necesară pentru a solicita eliberarea certificatului privind edificarea construcţiei, chiar dacă nu este persoana care a realizat efectiv lucrările.

Speţa prezintă interes practic întrucât clarifică o chestiune frecvent întâlnită în practică, respectiv interpretarea restrictivă dată de unele autorităţi locale dispoziţiilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991.

Soluţia instanţei confirmă faptul că mecanismul instituit de legiuitor prin modificările aduse prin Legea nr. 7/2020 nu este rezervat exclusiv persoanei care a edificat construcţia, ci poate fi utilizat şi de proprietarul actual al imobilului, atunci când acesta urmăreşte clarificarea situaţiei juridice a construcţiei şi înscrierea acesteia în cartea funciară.

În acest mod, se evită perpetuarea unor situaţii juridice incerte şi se facilitează integrarea în circuitul civil a unor construcţii existente în fapt, dar care nu pot fi valorificate juridic în lipsa documentaţiei administrative corespunzătoare.

Concluzie

Intrarea în legalitate a unei construcţii realizate fără autorizaţie sau cu nerespectarea acesteia este posibilă doar în anumite condiţii astfel cum am detaliat anterior şi presupune o analiză atentă a reglementărilor urbanistice aplicabile, de către autoritatea emitentă.

Fiecare situaţie trebuie evaluată individual, pentru a stabili dacă există o soluţie legală sau dacă riscurile sunt prea mari. În lipsa unei astfel de analize, proprietarii se pot expune unor consecinţe juridice grave, care pot afecta semnificativ dreptul de proprietate.