ANALIZĂ: Grădiniţa, un nou standard pe care dezvoltatorii imobiliari îl oferă clienţilor

El consideră că, în următorii ani, piaţa va consemna o creştere semnificativă a proiectelor care includ grădiniţe, after-school-uri şi spaţii educaţionale complementare. Şi de aceea propune un model propriu de educaţie comunitară, prin programul „VIS: Valori, Inspiraţie, Sănătate”, gândit ca o platformă educaţională dedicată copiilor din comunitate.

Această opinie este împărtăşită şi de Ionuţ Dragoş Bîlteanu, CEO-ul companiei H4L, care crede că „este o tendinţă care se va generaliza în proiectele mari şi foarte mari. Deja, în unele oraşe mari, autorităţile solicită, în cadrul PUZ-urilor, reglementarea unor zone destinate învăţământului”. Acest lucru va aduce plus-valoare dezvoltărilor rezidenţiale şi calităţii vieţii oamenilor care vor locui în acestea.

Dar există o problemă. Deşi integrarea grădiniţelor şi şcolilor în ansamblurile rezidenţiale pare, teoretic, o idee excelentă, în practică normele legale sunt atât de restrictive (de la suprafeţe minime şi circuite dedicate, până la cerinţe privind evacuarea şi spaţiile exterioare) încât astfel de funcţiuni se potrivesc greu cu structura clădirilor de locuinţe.

Potrivit lui Andrei Sandu, Founder & CEO Media City, din acest motiv, cea mai bună soluţie în acest moment este ca aceste funcţiuni să fie dezvoltate separat, nu integrate forţat în clădirile rezidenţiale. În schimb, spaţiile educaţionale complementare, precum after-school-uri, centre de activităţi sau diverse programe educaţionale, se integrează natural în complexele rezidenţiale pentru că sunt flexibile, eficiente şi răspund direct nevoilor locatarilor. De altfel, la Titan Premium Apartments, proiectulul Media City cu 450 de unităţi din sectorul 3 al Bucureştiului, este prevăzută o astfel de funcţiune educaţională viitoare. Nu este propriu-zis o grădiniţă, ci un spaţiu adaptat activităţilor educaţionale complementare, de aproximativ 1.000 metri pătraţi interior şi 700 metri pătraţi de spaţiu exterior.

“La Media City preferăm funcţiunile care pot fi implementate în mod real şi care pot fi fiabile în exploatare pe termen lung”, spune Andrei Sandu.

Potrivit lui Cristian Stanciu, CEO-ul proiectului Ivory Residence, aceasta este o evoluţie naturală a pieţei: dezvoltatorii nu mai vând doar locuinţe, ci ecosisteme funcţionale, iar integrarea grădiniţelor în proiectele noi este deja o tendinţă vizibilă în Bucureşti, în special în zonele cu densitate mare şi acces limitat la infrastructură educaţională de stat.

Totuşi, cel puţin deocamdată, dezvoltatorii imobiliari optează să construiască unităţi de învăţământ preşcolar, deoarece este mai uşor să obţină autorizaţiile necesare şi să le administreze. Extinderea către şcoli primare sau gimnaziale va necesita parteneriate public-private sau operatori privaţi puternici, pentru că presupune reglementări şi costuri semnificativ mai ridicate.

„Pe termen mediu, credem că proiectele mari, de tip «mini-cartiere», vor include tot mai multe funcţiuni educaţionale, chiar dacă nu vor substitui complet infrastructura de stat. Cererea vine în primul rând de la părinţi, care pun pe primul loc proximitatea şi calitatea educaţiei”, afirmă Cristian Stanciu.

Răzvan Brasla, CEO-ul Cloud9, companie care investeşte 3 milioane de euro în construirea unei şcoli moderne integrate în proiectul Cloud9 Evolution, care îşi va deschide porţile în anul şcolar 2026–2027, spune că această tendinţă este tot mai clară şi redefineşte modul în care este gândită dezvoltarea rezidenţială urbană. De acum încolo, proiectele imobiliare vor începe să fie adevărate ecosisteme urbane integrate, pe fondul faptului că infrastructura publică, în special cea educaţională, nu a ţinut pasul cu ritmul intens al dezvoltărilor imobiliare.

„În cartierele noi, numărul şcolilor şi grădiniţelor publice este mult sub necesar, o discrepanţă care a generat o nevoie reală şi urgentă, iar acum mediul privat începe să răspundă prin soluţii concrete”, arată Răzvan Brasla.

 

El anticipează că apariţia unităţilor de învăţământ primar şi gimnazial direct în cadrul ansamblurilor rezidenţiale este o chestiune de timp iar în viitor, acestea nu vor deservi doar rezidenţii, ci se vor adresa unor comunităţi mai largi. De altfel, viitoarea şcoală din cadrul Cloud9 Evolution se va adresa întregii comunităţi din nordul Capitalei, nu doar rezidenţilor, contribuind la completarea şi consolidarea infrastructurii publice.

„Într-o perioadă în care statul reduce cheltuielile pentru educaţie, iar clasele din sistemul public devin tot mai aglomerate, mediul privat preia iniţiativa şi ridică standardul general al calităţii vieţii urbane. Pe termen mediu, cred că integrarea infrastructurii educaţionale private, fie că vorbim despre grădiniţe, şcoli primare sau gimnaziale, va deveni un standard pentru proiectele rezidenţiale de calitate. Nu mai este o excepţie, ci o tendinţă care se va generaliza în rândul dezvoltărilor premium”, precizează Răzvan Brasla.

Oraşele de 15 minute: Enclave sau comunităţi?

Tot mai mulţi dezvoltatori imobiliari vorbesc în ultima vreme despre „oraşul de 15 minute”. Deşi pare un concept modern, el există încă din anii 1920–1930. În anii ’60–’70, a fost redescoperit de arhitecţii care promovau zone cu servicii aproape de locuinţe, străzi pietonale şi distanţe mici între punctele de interes.

În ultimele două decenii, ideea a fost reactivată sub forma „15-minute city”, promovată ca răspuns la poluare, trafic şi nevoia de sustenabilitate. În cazul devoltărilor rezidenţiale, conceptul este construit în ideea de a avea toate funcţiile urbane (locuinţe, locuri de muncă, şcoli, magazine, servicii şi spaţii verzi) la o distanţă de 15 minute de mers pe jos sau cu bicicleta, în principal din considerente de confort şi din raţiuni ecologiste.

Potrivit H4L, tot mai mulţi clienţi caută „funcţiuni complementare” într-un ansamblu rezidenţial: locuri de joacă, parcuri, şcoli/grădiniţe, zone comerciale, iar dezvoltarorii imobiliari mari vor trebui să ţină cont, de acum încolo, de această nouă realitate. În acelaşi timp, dezvoltatorii mici vor căuta să dezvolte proiecte vecinătatea zonelor unde acestea există deja.

„Oraşul de 15 minute” este considerat, în esenţă, o soluţie modernă de urbanism care răspunde nevoilor tot mai acute de timp, confort şi echilibru. Într-un oraş ca Bucureşti, în care traficul consumă zilnic ore întregi, oamenii caută tot mai mult proximitatea serviciilor esenţiale: şcoală, sport, recreere, cumpărături.

„Totuşi, diferenţa o face modul în care acest concept este implementat. La Bellemonde, am ales o abordare echilibrată: oferim un cadru complet de viaţă, care include zone verzi, spaţii de joacă, wellness, servicii şi comunitate, fără a rupe conexiunea cu oraşul. Bellemonde nu este o enclavă izolată, ci un spaţiu conectat natural la dinamica urbană, aflat la câteva minute de principalele artere şi centre educaţionale. Rezidenţii pot beneficia de toate avantajele unui «15-minute city», dar rămân parte integrantă din Bucureştiul modern”, spune Victor Terheş.

Pentru Media City, oraşul de 15 minute nu este un concept teoretic, ci o direcţie naturală a locuirii moderne. Oamenii vor proximitate, dar fără să fie limitaţi în mobilitate. În proiectele Media City, ansamblurile sunt gândite exact în această logică: servicii aflate în apropiere, conectivitate bună, acces rapid la zone comerciale, spaţii verzi, transport public, sală de sport etc.

„Nu construim enclave, ci comunităţi bine conectate la oraş. Reacţia cumpărătorilor este pragmatică: mai puţin timp pierdut, mai multă calitate a vieţii. Oraşul compact şi oraşul de 15 minute nu sunt teorii, sunt preferinţele reale ale oamenilor. Iar noi, la Media City, dezvoltăm în această direcţie”, spune CEO-ul Media City.

De altfel, oraşul de 15 minute pare a fi cerut tocmai de locatari, pentru că vor să aibă aproape şcoala, supermarketul, sala de sport, parcurile etc.

„Este adevărat că există discuţii despre «enclavizare»: unele comunităţi pot deveni prea închise. Totuşi, reacţiile sunt mai degrabă pozitive atâta timp cât proiectele sunt conectate la oraş, nu izolate de acesta. Cheia este integrarea inteligentă în infrastructura urbană existentă”, consideră Cristian Stanciu.

Acelaşi lucru îl spune şi Răzban Brasla: conceptul „oraşului de 15 minute” nu este o formă de enclavizare, ci o reacţie firească la modul de viaţă urban.

„«Oraşul de 15 minute» nu înseamnă să trăieşti izolat într-un cartier închis, ci să ai la îndemână toate resursele esenţiale, într-un mod care să-ţi redea controlul asupra timpului. Clienţii noştri nu percep această abordare ca pe o enclavizare, ci ca pe o evoluţie naturală a modului de locuire: un răspuns direct la stresul urban, la orele pierdute în trafic şi la nevoia de echilibru între viaţa profesională şi cea personală”, spune Răzvan Brasla.

Nu există bulă imobiliară

Sectorul construcţiilor din România a ajuns să reprezinte aproape 8% din Produsul Intern Brut (PIB), faţă de 5% în Uniunea Europeană, confirmând importanţa tot mai mare a acestui domeniu în economia locală. Companiile chestionate de InvestinginProperty sunt toate de acord că nu vorbim despre o bulă imobiliară, ci despre o tendinţă naturală spre maturizarea pieţei.

„Eu nu văd nicio bulă imobiliară. Mi se pare un fenomen natural care va evolua sau involua conform tendinţelor pieţei”, spune Ionuţ Dragoş Bîlteanu.

Potrivit Media City, ponderea mare a construcţiilor în PIB nu indică existenţa unei bule, ci un proces normal de recuperare a decalajelor. România are încă nevoie de locuinţe noi, centre comerciale şi logistice, infrastructură, iar oraşele mari continuă să atragă populaţie şi activitate economică.

Din acest motiv, în ultimii doi ani se observă o reaşezare, iar nu o supraîncălzire a pieţei rezidenţiale şi, cu toate că ritmul autorizărilor de construire a scăzut în principal din motive administrative şi legislative, cererea se păstrează la cote ridicate.

 

„Din perspectiva Media City, piaţa devine mai matură şi mai selectivă: cumpărătorii analizează mult mai atent calitatea, soluţiile tehnice şi reputaţia dezvoltatorului. Nu vedem exuberanţă. Vedem maturizare şi disciplină”, afirmă Andrei Sandu.

Din punctul de Vedere al lui Cristian Stanciu, ponderea ridicată a construcţiilor în PIB, nu indică neapărat o bulă, ci rezultă din câţiva factori structurali: fonduri europene pentru infrastructură, modernizarea accelerată a oraşelor şi cererea rezidenţială susţinută. Apoi, faptul că peste 90% dintre români sunt proprietari de locuinţe limitează expunerea la risc sistemic. În plus, creditarea pentru dezvoltări este mai prudentă decât în ciclurile trecute, iar cererea reală de locuinţe rămâne ridicată.

„Desigur, există un segment mai speculativ, însă nu vedem elemente clasice de bulă. Este o expansiune ce poate continua pe termen scurt şi mediu, cu ajustări localizate acolo unde oferta a depăşit cererea”, arată Cristian Stanciu.

Răzvan Brasla susţine, de asemenea, că nu se poate vorbi despre o „bulă”, ci de transformarea structurală a economiei. În ultimii ani, industria construcţiilor a devenit un pilon de stabilitate, alimentat de investiţii private consistente, de nevoia continuă de locuinţe moderne şi de accelerarea proiectelor de infrastructură.

Astfel, România trece printr-un proces natural de aliniere la standardele vest-europene, iar construcţiile, fie rezidenţiale, comerciale sau logistice, joacă un rol esenţial în această evoluţie.

„Este adevărat că, în cifre absolute, ponderea sectorului în PIB este mai mare decât media europeană, însă acest lucru nu trebuie privit ca un risc, ci ca un semn al unei pieţe aflate într-o etapă de dezvoltare accelerată. Spre deosebire de perioadele speculative din trecut, actualul ciclu imobiliar este susţinut de o cerere reală datorată creşterii nivelului de trai, migraţiei interne spre marile centre economice şi schimbării standardelor de locuire”, afirmă Răzvan Brasla.

 

Pe segmentul rezidenţial, se observă o evoluţie clară spre calitate, eficienţă energetică şi funcţionalitate, iar clienţii de astăzi sunt mult mai informaţi şi exigenţi: nu mai cumpără doar metri pătraţi, ci un întreg ecosistem care oferă confort, siguranţă, educaţie, proximitate faţă de locul de muncă şi acces rapid la servicii. Tocmai această maturizare a cererii stabilizează piaţa şi o face mai puţin vulnerabilă la fluctuaţiile conjuncturale.

„Putem vorbi, aşadar, nu despre o bulă, ci despre o repoziţionare strategică a pieţei, în care accentul se mută de la volum la valoare, de la expansiune rapidă la consolidare şi calitate. Este o maturizare necesară şi benefică, ce va contribui pe termen lung la crearea unui sector imobiliar sustenabil, capabil să reziste şocurilor externe şi să livreze produse relevante pentru nevoile reale ale societăţii”, precizează CEO-ul Cloud9.

Pentru Bellemonde, creşterea ponderii sectorului construcţiilor în PIB-ul României este o consecinţă directă a cererii interne şi a investiţiilor consistente în infrastructură, rezidenţial şi spaţii logistice. România traversează un proces de aliniere la standardele europene, iar investiţiile în construcţii reflectă nevoia reală de locuinţe moderne, eficiente energetic şi sustenabile.

„Ceea ce se va diferenţia în următorii ani nu este «cine construieşte», ci cine construieşte responsabil. Proiecte precum Bellemonde, cu arhitectură low-density, tehnologii verzi (pompe de căldură, faţade ventilate, tâmplărie certificată Passive House) şi orientare către calitatea vieţii, vor rămâne relevante şi stabile chiar şi într-un context economic volatil”, spune Victor Terheş.

Preţuri mai mari cu până la 10%

După un 2025 în care suprizele legislative (neplăcute) nu au ocolit sectorul rezidenţial, 2026 ar putea marca o creştere de până la 10% a preţului pe metrul pătrat construit în sectorul premium (şi fără “ajutorul” speculatorilor), dar şi o stabilizare a pieţei.

Bellemonde anticipează pentru anul 2026 o stabilizare a pieţei, cu posibile creşteri de 5–10% în segmentul premium, determinate nu de speculatori, ci mai degrabă de creşterea costurilor cu materialele şi manopera, inflaţia controlată, politica monetară şi menţinerea unei cereri constante pe segmentul locuinţelor eficiente energetic.

„Proiectele care oferă un stil de viaţă echilibrat, cu soluţii sustenabile, facilităţi bine gândite şi o administrare eficientă vor rămâne atractive şi stabile, chiar şi într-un context economic mai rezervat”, potrivit lui Victor Terheş.

O creştere similară este prognozată şi de Ivory, care se aşteaptă ca în 2026 preţurile pe metru pătrat în zona rezidenţială să evolueze moderat, dar constant, cu diferenţe semnificative între proiectele premium, bine conectate la oraş, şi cele din zone încă în curs de dezvoltare. Piaţa rămâne una cu bază solidă, ancorată în cerere reală şi a intrat într-o etapă de maturizare, în care preţurile nu mai sunt împinse doar de emoţie sau speculaţie, ci de cerere şi ofertă. În acelaşi timp, oferta de terenuri bine poziţionate este limitată, ceea ce produce o diferenţiere tot mai vizibilă între zonele cu infrastructură completă şi periferia insuficient dezvoltată.

„Accesul la creditare va avea şi el un rol important în evoluţia pieţei: dacă dobânzile se stabilizează şi programul Noua Casă continuă într-o formă adaptată pieţei actuale, cererea va rămâne ridicată. Adăugăm la acest context dezvoltările de infrastructură rutieră şi publică, ce pot ridica atractivitatea unor cartiere întregi”, spune Cristian Stanciu.

 

Potrivit Media City, preţul mediu cerut în Bucureşti se situează astăzi în jurul a 2.100–2.200 euro/metru pătrat, iar pentru 2026 compania estimează o creştere de 5–8%, susţinută de factorii deja menţionaţi, dar şi de alte elemente, precum pierderea interesului pentru stocurile de apartamente vechi.

„Această dinamică o vedem şi în proiectele Media City: cumpărătorii sunt informaţi şi reacţionează bine la proiectele cu execuţie solidă şi standarde ridicate. Piaţa răsplăteşte consecvenţa. Preţurile cresc acolo unde produsul o justifică”, spune CEO-ul Media City.

Ionuţ Dragoş Bîlteanu crede că, cel puţin pentru sectorul rezidenţial, preţurile vor rămâne la acelaşi nivel. Ritmul de creştere depinde foarte mult de evoluţia economiei, a inflaţiei, a cererii şi a mediului politic.

„Însă nu prea sunt premise pentru scădere, întrucât inflaţia se menţine la niveluri mari, costurile cresc, Legea Nordis va pune presiune şi mai mare pe costuri (vor creşte costurile cu finanţarea pentru dezvoltatori). Probabil o să scadă şi oferta pe termen mediu, întrucât construcţia va deveni din ce în ce mai scumpă”, afirmă Ionuţ Dragoş Bîlteanu.

Cloud9 estimează pentru anul 2026 o stabilizare a pieţei rezidenţiale, însoţită de o creştere moderată a preţurilor în segmentul premium. Un prim factor cu impact direct este creşterea costurilor cu materialele de construcţie şi lipsa forţei de muncă specializate. În paralel, noile standarde nZEB care impun eficienţă energetică ridicată şi tehnologii sustenabile, au dus la o schimbare de paradigmă în dezvoltarea rezidenţială. Investiţiile în materiale performante, sisteme inteligente de climatizare, soluţii verzi şi tehnologii smart home adaugă valoare reală locuinţelor, dar generează şi costuri suplimentare pe care piaţa le absoarbe treptat. Un element esenţial îl reprezintă şi cererea constantă pentru proiecte bine localizate şi integrate funcţional.

„Mai mult, restricţiile urbanistice şi lipsa terenurilor disponibile vor continua să exercite o presiune asupra preţurilor. Într-un context în care cererea depăşeşte oferta de calitate, proiectele premium şi sustenabile vor fi cele care îşi vor menţine valoarea şi atractivitatea pe termen mediu şi lung. În cazul Cloud9 Evolution, observăm deja această tendinţă: interesul constant pentru apartamentele cu tehnologie smart, cu finisaje premium şi infrastructură educaţională proprie confirmă faptul că valoarea acestor locuinţe nu creşte conjunctural, ci organic, pe baza unor principii solide: calitate, poziţionare, comunitate şi sustenabilitate”, spune Răzvan Brasla.

Astfel, evoluţia preţurilor în 2026 nu va fi dictată de speculatori, ci de valoarea intrinsecă a produsului imobiliar. Proiectele care oferă un mix echilibrat între design, funcţionalitate, eficienţă energetică şi infrastructură completă vor continua să se aprecieze în timp. Sectorul imobiliar se aşază, devine mai selectiv şi recompensează calitatea, iar acesta este, de fapt, semnul cel mai sănătos al unei evoluţii durabile.

Urmărește-ne și pe Google News