Intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului şi construcţiilor (CATUC), la 25 august 2026, aduce modificări importante în procedura de obţinere a avizelor necesare documentaţiilor de urbanism. Una dintre măsurile cu impact direct asupra investitorilor este menţinerea avizării tacite: dacă autorităţile nu emit avizul în termenele prevăzute de lege, acesta poate fi considerat obţinut.
Mecanismul poate contribui la reducerea întârzierilor administrative care afectează proiectele imobiliare şi de investiţii. Totuşi, noua reglementare introduce şi câteva schimbări care pot genera dificultăţi în practică, în special în ceea ce priveşte stabilirea momentului de la care începe să curgă termenul de avizare şi condiţiile în care poate fi invocată aprobarea tacită.
O singură comisie în locul avizelor obţinute pe rând
Una dintre principalele noutăţi ale CATUC este introducerea comisiilor de avizare integrată, atât la nivel naţional, cât şi local.
Până acum, obţinerea avizelor pentru documentaţii de urbanism – precum planurile urbanistice generale, zonale sau de detaliu (PUG, PUZ şi PUD) – presupunea parcurgerea unor proceduri succesive, în care fiecare instituţie competentă emitea un aviz separat. Acest sistem putea genera întârzieri importante, deoarece blocajul într-o singură etapă afecta întregul calendar al proiectului.
Noul Cod urmăreşte să simplifice procedura prin reunirea reprezentanţilor autorităţilor şi instituţiilor relevante într-o singură comisie. În locul mai multor avize emise separat, solicitantul ar urma să obţină un aviz integrat.
Pentru investitori, schimbarea ar putea însemna mai puţine etape administrative şi o coordonare mai bună între instituţiile implicate. Eficienţa reală a mecanismului va depinde însă de modul în care comisiile vor funcţiona în practică şi de respectarea termenelor legale.
Cât timp au autorităţile pentru emiterea avizului
CATUC stabileşte două etape distincte ale procedurii.
În prima etapă, comisia de avizare integrată are la dispoziţie 60 de zile calendaristice de la primirea documentaţiei pentru a o analiza şi pentru a comunica solicitantului condiţiile specifice de avizare. Această etapă permite identificarea documentelor lipsă, a neclarităţilor sau a modificărilor necesare.
După ce solicitantul redepune documentaţia şi îndeplineşte condiţiile comunicate de comisie, începe a doua etapă: emiterea avizului integrat. Pentru aceasta, comisia are la dispoziţie 15 zile lucrătoare.
Un aspect important este că termenul de 15 zile nu începe automat de la orice redepunere a documentaţiei. El curge numai atunci când documentaţia este completă şi îndeplineşte toate condiţiile specifice formulate de membrii comisiei.
Această regulă pune o responsabilitate suplimentară în sarcina investitorului şi a proiectanţilor. Aceştia trebuie să se asigure că au răspuns tuturor solicitărilor şi că dosarul redepus îndeplineşte cerinţele comunicate de autorităţi.
În acelaşi timp, regula protejează instituţiile, deoarece termenul pentru emiterea avizului nu începe să curgă cât timp documentaţia nu este completă.
În practică, tocmai această condiţie poate deveni o sursă de dispute. Dacă avizul nu este emis în termen, autoritatea ar putea susţine că documentaţia nu era completă sau că nu au fost îndeplinite toate condiţiile solicitate. Investitorul ar putea invoca avizarea tacită, dar va trebui să poată demonstra că dosarul îndeplinea cerinţele legale.
Când se consideră că avizul a fost acordat tacit
CATUC păstrează mecanismul prin care lipsa unui răspuns din partea autorităţilor poate echivala cu exprimarea acordului asupra documentaţiei de urbanism.
Mai exact, participarea membrilor comisiei de avizare integrată şi transmiterea punctului lor de vedere sunt obligatorii. Dacă aceste condiţii nu sunt îndeplinite, legea consideră că acordul tacit a fost exprimat asupra documentaţiei analizate.
Regula urmăreşte să împiedice blocarea procedurilor prin absenţa reprezentanţilor instituţiilor sau prin lipsa unui punct de vedere din partea acestora.
Totuşi, formularea poate ridica întrebări în situaţii concrete. De exemplu, ce se întâmplă dacă reprezentantul unei autorităţi lipseşte motivat de la şedinţă? Trebuie instituţia să asigure înlocuirea acestuia? Dar dacă reprezentantul a participat la prima şedinţă, în care au fost solicitate clarificări, însă lipseşte de la şedinţa în care urmează să fie emis avizul integrat?
Aceste situaţii ar trebui clarificate prin regulamentele de funcţionare a comisiilor, pe care CATUC le prevede. Până atunci, există riscul ca aplicarea mecanismului să genereze interpretări diferite de la o autoritate la alta.
Ce s-a schimbat faţă de vechea reglementare
Avizarea tacită nu este un mecanism nou. Ea fusese introdusă în procedura de urbanism prin OUG nr. 31/2025 şi OUG nr. 7/2026, care au modificat Legea nr. 50/1991.
Noua reglementare păstrează principiul potrivit căruia avizul poate fi considerat acordat dacă autoritatea nu îl emite în termenul legal. De asemenea, rămâne relevant termenul de 15 zile lucrătoare de la depunerea documentaţiei complete.
Există însă şi diferenţe. Vechea reglementare detalia mai clar anumite situaţii intermediare, în care autorităţile puteau solicita clarificări, completări sau modificări ori puteau respinge justificat solicitarea. CATUC nu mai păstrează în aceeaşi formă aceste prevederi.
O altă diferenţă priveşte transparenţa procedurii. Legea nr. 50/1991 obliga autorităţile să informeze beneficiarul şi proiectanţii cu privire la data la care documentaţia urma să fie analizată în comisie. Această obligaţie nu a mai fost preluată expres în noul Cod.
Este de aşteptat ca informaţiile privind calendarul analizării documentaţiilor să fie disponibile prin platforma electronică de avizare, însă modul concret de funcţionare va conta pentru capacitatea solicitanţilor de a urmări procedura şi de a dovedi respectarea termenelor.
Ce trebuie să facă investitorii pentru a invoca avizarea tacită
Dacă sunt îndeplinite condiţiile legale, efectul avizării tacite este că avizele se consideră obţinute, iar beneficiarul poate continua procedura de aprobare a documentaţiei de amenajare a teritoriului sau de urbanism.
Pentru a dovedi parcurgerea procedurii, solicitantul trebuie să prezinte documentele relevante, respectiv:
- dovada înregistrării iniţiale a documentaţiei;
- dovada completării, modificării sau clarificării documentaţiei, dacă a fost cazul;
- o declaraţie pe propria răspundere că nu a primit, înainte de expirarea termenelor, o solicitare de clarificare, completare sau modificare, un aviz – cu sau fără condiţii – ori o adresă de respingere, după caz.
Prin urmare, pentru companiile care dezvoltă proiecte imobiliare, păstrarea unei evidenţe complete a documentelor depuse şi a comunicărilor cu autorităţile devine esenţială. Simpla trecere a timpului nu este suficientă: investitorul trebuie să poată demonstra că au fost îndeplinite condiţiile pentru aplicarea mecanismului.
O soluţie utilă, dar care va depinde de practica autorităţilor
Avizarea tacită poate fi un instrument important pentru reducerea blocajelor administrative şi pentru creşterea predictibilităţii proiectelor de investiţii. Ea responsabilizează autorităţile să respecte termenele şi oferă beneficiarilor o soluţie atunci când lipsa unui răspuns împiedică avansarea procedurilor.
CATUC păstrează în mare parte mecanismul introdus anterior, dar aduce modificări care pot genera dificultăţi de interpretare. În special, stabilirea caracterului complet al documentaţiei, participarea reprezentanţilor la şedinţele comisiilor şi lipsa unor reguli explicite de transparenţă vor putea deveni surse de neînţelegeri.
Pentru investitori, concluzia practică este că avizarea tacită poate accelera un proiect, dar nu înlocuieşte necesitatea unei documentaţii complete şi a unei evidenţe riguroase a tuturor etapelor procedurale. Eficienţa noii reglementări va putea fi evaluată pe deplin abia după ce autorităţile vor începe să aplice efectiv noile reguli.
Pentru asistenţă juridică în procedurile de avizare şi în litigiile administrative aferente, echipa Sarbu Partners poate oferi sprijin de specialitate.
Medikatv.ro
