Puţine persoane ştiu că au posibilitatea legală de a dobândi în proprietate terenul pe care este edificată locuinţa acestora. Care sunt situaţiile în care proprietarii caselor pot deveni şi proprietarul terenului sau chiar şi a curţii imobilului?
Articol redactat de av. Gabriela Musteaţă şi av. Bianca Nedelcu, din cadrul Elek & Elek – Societate civilă de avocaţi.
Legea fondului funciar nr. 18/1991, una dintre cele mai importante legi post-revoluţionare, nu s-a limitat doar la retrocedarea terenurilor agricole. Ea a oferit, şi încă oferă, o cale legală pentru ca proprietarii caselor să devină şi proprietari ai terenurilor pe care acestea sunt construite, în anumite condiţii.
Premisa esenţială şi general valabilă pentru reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate este ca terenul să facă parte din domeniul privat al statului sau al unei unităţi administrativ-teritoriale, adică să nu fie destinat unei utilităţi publice. Cu alte cuvinte, prin această procedură, nu pot fi dobândite terenurile din parcuri, drumuri, şcoli sau alte zone publice.
În cele ce urmează vom detalia două dintre cazurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor situate în intravilan, conform Legii nr. 18/1991.
- Atribuirea în proprietate a terenurilor aferente caselor şi anexelor gospodăreşti
Această procedură se aplică persoanelor care deţin sau au dobândit o casă construită înainte de 1 ianuarie 1990, dar nu sunt proprietare şi asupra terenului de sub aceasta, teren aflat în prezent în proprietatea statului sau a unităţii administrativ-teritoriale. Astfel, există posibilitatea atribuirii dreptului de proprietate asupra terenurilor aferente caselor şi anexelor gospodăreşti, adică suprafaţa de teren pe care se află efectiv construcţiile, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestora.
Pentru atribuirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în această ipoteză, trebuie să fie îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
- Casele şi anexele gospodăreşti să fie edificate anterior datei de 1 ianuarie 1990;
- Persoanele solicitante să aibă la momentul formulării cererii calitatea de proprietar asupra construcţiilor: în această categorie se încadrează inclusiv persoanele ce au cumpărat imobilele potrivit Legii nr. 112/1995, dar şi persoanele ce au dobândit prin acte translative de proprietate construcţiile de la proprietarii iniţiali.
- Solicitanţii să figureze în registrul agricol, registrele cadastrale sau în cartea funciară a construcţiei: această condiţie are un conţinut alternativ, fiind suficient ca solicitanţii să fie înscrişi fie în Registrul agricol, fie în Cartea funciară.
- Construcţia şi anexele gospodăreşti să fie evidenţiate în evidenţele fiscale;
- Imobilele să nu facă obiectul unor cereri de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate formulate de alte persoane: în măsura în care a existat o cerere de reconstituire sau constituire care a fost respinsă, această condiţie este îndeplinită.
Prin urmare, în măsura în care aceste condiţii sunt cumulativ îndeplinite, solicitanţii trebuie să adreseze o cerere primăriei localităţii în raza căreia este situat terenul deţinut, iar prefectul emite un ordin privind atribuirea titlului de proprietate.
- Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor atribuite în folosinţă, pentru construirea locuinţelor
Această procedură vizează ipoteza dobândirii terenului intravilan ce a fost atribuit doar cu titlu de folosinţă în vederea construirii de locuinţe sau cu ocazia cumpărării unor astfel de locuinţe. Astfel, cei care deţin o locuinţă ridicată pe un teren aflat în proprietatea statului, dar au un drept de folosinţă asupra acestuia, pot solicita transformarea acelui drept în proprietate.
Prin urmare, pentru a putea fi posibilă constituirea dreptului de proprietate asupra unui asemenea teren, solicitanţii proprietari ai construcţiei trebuie să dovedească faptul că deţin un drept de folosinţă asupra terenului, stabilit pe durată permanentă sau pe perioada existenţei construcţiei.
Menţionăm că nu există niciun impediment în constituirea dreptului de proprietate asupra unui teren deţinut în coproprietate, în acest caz fiecare proprietar urmând să primească în proprietate o parte proporţională cu cota deţinută. Astfel, această procedură poate fi aplicabilă inclusiv terenurilor aferente locuinţelor colective.
În măsura în care condiţiile menţionate anterior sunt îndeplinite, solicitanţii adresează cererea de constituire primăriei localităţii în raza căreia este situat terenul, atribuirea în proprietate urmând să aibă loc prin ordinul prefectului.
CONCLUZII
Legea fondului funciar continuă să fie un instrument juridic valoros pentru cetăţenii care locuiesc în imobile amplasate pe terenuri aflate încă în proprietatea statului sau a primăriilor.
Dacă deţineţi o casă construită înainte de 1990 sau folosiţi un teren atribuit în folosinţă pentru construirea unei locuinţe, este foarte posibil să vă aflaţi într-una dintre situaţiile reglementate de Legea nr. 18/1991. O evaluare a situaţiei imobilului de către un avocat specializat poate evidenţia îndeplinirea condiţiilor legale pentru atribuirea dreptului de proprietate.
Echipa ELEX LEGAL (ELEK&ELEK – Societate Civilă de avocaţi), formată din avocaţi specializaţi în dreptul urbanismului, al construcţiilor şi fond funciar, vă poate ajuta să transformaţi un drept de folosinţă într-un drept de proprietate deplin, adică să deveniţi, în sfârşit, proprietarul întregului imobil.
Un material realizat in parteneriat cu Avocat.ro
Articolul de mai sus este destinat exclusiv informării dumneavoastră personale. Dacă reprezentaţi o instituţie media sau o companie şi doriţi un acord pentru republicarea articolelor noastre, va rugăm să ne trimiteţi un mail pe adresa abonamente@news.ro.
