Clădirile de birouri continuă să fie în atenţia investitorilor imobiliari, în ciuda transformărilor prin care trec spaţiile de lucru.
Munca hibridă, nevoia de flexibilitate şi preferinţa pentru clădiri sustenabile au schimbat modul în care companiile aleg şi folosesc birourile, dar nu au eliminat potenţialul acestor proprietăţi ca active valoroase.
O clădire bine poziţionată, cu dotări moderne şi configuraţie flexibilă este, în continuare, o alegere solidă pentru investitorii care înţeleg dinamica actuală a pieţei. Întrebarea nu mai este dacă merită să investeşti într-un astfel de imobil, ci în ce condiţii devine profitabil şi ce strategii îi pot creşte valoarea pe termen lung.
10 iunie Perspectivele macroeconomice şi fiscale ale României
Momentul în care este oportun să investeşti
În principiu, momentul oportun pentru o investiţie într-o clădire de birouri este strâns legat de ciclul pieţei Imobiliare. Cele mai bune randamente se obţin atunci când achiziţia are loc în faza cât mai incipientă a unui nou ciclu de creştere, înainte ca preţurile să atingă un nou vârf. De asemenea, contextul macroeconomic joacă un rol esenţial: dobânzile scăzute, inflaţia controlată şi diferenţa favorabilă dintre yield-ul imobiliar şi costul finanţării pot transforma o oportunitate obişnuită într-una strategică. Nu în ultimul rând, raportul dintre cerere şi ofertă la nivel local este un indicator clar al atractivităţii unei investiţii – o piaţă cu un grad redus de neocupare şi cerere constantă din partea chiriaşilor oferă premise solide pentru o investiţie rentabilă pe termen mediu şi lung.
Analizele pieţei imobiliare din Bucureşti arată că proprietăţile situate în zone bine conectate, cum ar fi Dimitrie Pompeiu, Barbu Văcărescu sau Centru-Vest, sunt printre cele mai căutate de investitori (compararea potenţialului investiţional între zone poate începe de la analiza ofertelor actuale de clădiri de birouri). Aceste locaţii beneficiază de acces facil la mijloace de transport în comun, inclusiv metrou, şi de o infrastructură urbană care susţine nevoile companiilor moderne.
Investiţia începe să producă profit mai rapid atunci când clădirea are contracte de închiriere pe termen lung, având chiriaşi solvabili, care asigură stabilitatea veniturilor. Achiziţionarea proprietăţii la un preţ competitiv, în funcţie de clasa clădirii şi de dinamica zonei, accelerează, de asemenea, recuperarea investiţiei.
Totodată, costurile de întreţinere joacă un rol semnificativ: clădirile care nu necesită renovări majore sau care au sisteme eficiente din punct de vedere energetic tind să ofere randamente mai bune. În astfel de condiţii, o clădire bine gestionată poate începe să genereze profit în doar câţiva ani, mai ales dacă este preînchiriată sau dacă beneficiază de contracte ferme încă de la achiziţie.
Factorii care determină randamentul investiţiei
Randamentul unei clădiri de birouri este influenţat de o combinaţie de elemente economice, si tehnice, care trebuie analizate cu atenţie înainte de a lua o decizie de investiţie.
“Randamentul unei investiţii într-o clădire de birouri este determinat, în primul rând, de nivelul chiriei încasate şi de stabilitatea acesteia pe termen lung – contractele semnate la valori competitive cu chiriaşi de încredere oferă un flux de venit predictibil”, declară Alexandru Petrescu, Managing Partner al companiei ESOP Consulting l CORFAC International. “Gradul de ocupare al clădirii este un alt factor esenţial: o clădire ocupată în proporţie ridicată generează venituri constante, în timp ce spaţiile vacante prelungite pot eroda semnificativ randamentul.”
La fel de importante sunt costurile operaţionale şi de întreţinere – o clădire bine administrată, eficientă energetic şi cu mentenanţă optimizată asigură un randament net superior. În final, calitatea chiriaşilor şi durata contractelor încheiate influenţează direct riscul investiţiei, clădirile închiriate pe termen lung unor companii stabile fiind mai atractive pentru investitori.
Alţi factorii care determină randamentul investiţiei
Localizarea rămâne un factor determinant, deoarece zonele cu infrastructură solidă şi acces rapid la noduri de transport atrag companii multinaţionale sau firme de top.
Clasa clădirii joacă, de asemenea, un rol important. Proprietăţile de clasa A se remarcă prin standarde superioare de construcţie, dotări moderne şi un nivel ridicat de confort funcţional. Acestea sunt preferate de chiriaşii corporate, care caută spaţii eficiente din punct de vedere operaţional, dar şi reprezentative pentru imaginea companiei.
Spre deosebire de clădirile de clasa B, care pot atrage chiriaşi mai mici sau cu bugete limitate, clădirile premium oferă stabilitate financiară datorită cererii constante şi a costurilor operaţionale optimizate. Diferenţa dintre aceste categorii nu se limitează la estetică, ci se reflectă în performanţa pe termen lung a investiţiei.
Un alt aspect care câştigă tot mai mult teren este sustenabilitatea. Clădirile care deţin certificări precum LEED sau BREEAM nu doar că răspund cerinţelor de responsabilitate ecologică, dar oferă şi avantaje financiare concrete. Costurile de operare mai scăzute, datorate eficienţei energetice, şi atractivitatea sporită pentru chiriaşii preocupaţi de amprenta de carbon fac din aceste proprietăţi o alegere strategică.
În plus, tendinţele pieţei, cum ar fi cererea pentru spaţii flexibile sau adaptabile, influenţează valoarea unei clădiri. Proprietăţile care pot fi reconfigurate rapid pentru a răspunde nevoilor de coworking sau ale modelelor hibride de lucru au un avantaj competitiv semnificativ.
Strategii de valorificare a unei clădiri de birouri
Există mai multe modalităţi prin care o clădire de birouri poate fi transformată într-o sursă de profit, fiecare strategie având avantaje specifice în funcţie de obiectivele investitorului şi de contextul pieţei.
Prima şi cea mai frecventă abordare este închirierea pe termen mediu sau lung. Aceasta oferă stabilitate financiară, mai ales în cazul contractelor cu chiriaşi corporate, care pot varia între 3 şi 5 ani. În Bucureşti, chiriile pentru spaţiile de birouri premium se situează, în general, între 10 şi 18 euro pe metru pătrat pe lună, în funcţie de locaţie şi specificaţii. Succesul acestei strategii depinde de o selecţie riguroasă a chiriaşilor, de negocieri bine gestionate şi de o administrare eficientă a proprietăţii, care să includă mentenanţă promptă şi adaptări punctuale la cerinţele chiriaşilor.
O altă cale de valorificare este vânzarea clădirii, o opţiune atractivă pentru investitorii care urmăresc să capitalizeze rapid. O proprietate complet închiriată, cu contracte solide, se vinde la un preţ mai mare, deoarece cumpărătorul achiziţionează nu doar imobilul, ci şi un flux de venituri garantat. Această strategie este eficientă în special atunci când valoarea clădirii a crescut datorită dezvoltării zonei sau când proprietatea a fost renovată pentru a răspunde cerinţelor actuale ale pieţei. Investitorii locali sau regionali sunt adesea interesaţi de astfel de pachete „la cheie”, care reduc riscurile asociate unei achiziţii.
În zonele unde cererea pentru spaţii de birouri scade sau stagnarea este evidentă, o soluţie de valorificare poate fi reconversia clădirii pentru o altă utilizare. Transformarea unui spaţiu de birouri într-un ansamblu rezidenţial, un centru medical sau o instituţie educaţională privată poate genera randamente superioare, în special în cartiere dens populate.
Totuşi, această strategie nu este aplicabilă oricărui imobil. Regimul de înălţime, tipul compartimentării, dotările tehnice şi cerinţele urbanistice locale pot limita opţiunile sau impune costuri suplimentare.
Această tendinţă a devenit mai vizibilă în contextul post-pandemic, când unele companii au renunţat la spaţii fixe, iar dezvoltatorii au căutat noi modalităţi de a valorifica proprietăţile. Reconversia necesită, însă, o analiză detaliată a fezabilităţii şi a costurilor implicate, dar poate oferi o soluţie creativă pentru revitalizarea unui activ.
Posibile riscuri de luat în calcul şi modalităţi de gestionare a lor
Investiţiile în clădiri de birouri implică inevitabil anumite riscuri, dar acestea pot fi gestionate eficient printr-o planificare strategică şi prin flexibilitate în abordare.
Printre cele mai relevante se numără riscurile legislative şi fiscale, precum modificările de impozitare, schimbările în reglementările urbanistice sau noile cerinţe privind eficienţa energetică – toate acestea pot genera costuri suplimentare şi pot afecta valoarea activului.
De asemenea, riscurile de piaţă, cum ar fi gradul de neocupare sau fluctuaţiile în comportamentul chiriaşilor, pot fi atenuate prin încheierea unor contracte de închiriere bine structurate, cu garanţii solide, dar şi printr-un management profesionist, care să asigure retenţia chiriaşilor şi adaptarea rapidă la nevoile acestora.
În concluzie, investiţia într-o clădire de birouri cere mai mult decât o simplă analiză a preţului sau a locaţiei. Randamentul pe termen lung depinde de capacitatea de a anticipa evoluţiile din piaţă şi de a gestiona eficient etapele post-achiziţie. Într-un context economic în care cerinţele chiriaşilor se schimbă constant, flexibilitatea şi o abordare bine fundamentată pot face diferenţa între o investiţie stabilă şi una vulnerabilă.
Conținutul acestui comunicat de presă este în întregime responsabilitatea autorului său. News.ro nu își asumă în niciun fel responsabilitatea pentru acuratețea informațiilor prezentate sau a modului de redactare a comunicatului.
